A legtöbb lakásvásárló ugyanazzal a kérdéssel kezdi az ingatlankeresést: mennyi önerő szükséges egy lakás megvásárlásához? Nem véletlenül. A saját erő nagysága alapvetően meghatározza, hogy milyen értékű ingatlanra lehet hitelt felvenni, mekkora lesz a havi törlesztőrészlet, és egyáltalán mely bankok ajánlatai jöhetnek szóba.
Sokan úgy gondolják, hogy elegendő a vételár 20%-át félretenni, de a valóság ennél árnyaltabb. A banki szabályok, az ingatlan típusa, a jövedelem és az állami támogatások egyaránt befolyásolják, hogy végül mekkora saját forrásra lesz szükség.
Ebből a cikkből megtudhatod, hogyan működik a lakáshitel önerő, milyen lehetőségek vannak akkor, ha kevés saját megtakarítással rendelkezel, és mire érdemes figyelni még az első ingatlan megtekintése előtt.
Mennyi önerő szükséges lakásvásárláshoz?
Magyarországon a legtöbb lakáshitel esetében a bankok legalább 20% saját erőt várnak el. Fontos tudni, hogy egyes első lakásvásárlók akár 10% önrésszel is jogosultak lehetnek hitelre, ha megfelelnek a rendelet feltételeinek.
Ez azonban nem egy minden helyzetre érvényes szabály.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) hitelfedezeti szabályai meghatározzák, hogy egy ingatlan értékének legfeljebb mekkora része finanszírozható hitelből (HFM mutató). A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a bankok általában legfeljebb az ingatlan forgalmi értékének 80%-áig hiteleznek, de saját kockázatkezelési szabályzatuk alapján ettől szigorúbb feltételeket is alkalmazhatnak.
Vásárlás előtt különösen fontos tudni, hogy mennyit ér az ingatlan, hiszen az önrész és a felvehető kölcsönösszeg nagysága is ettől függ.
Egy egyszerű példa
| Lakás vételára | Saját erő | Hitel összege |
|---|---|---|
| 40 millió Ft | 8 millió Ft | 32 millió Ft |
| 60 millió Ft | 12 millió Ft | 48 millió Ft |
| 80 millió Ft | 16 millió Ft | 64 millió Ft |
Fontos tudni, hogy nem elegendő kizárólag az önerővel számolni. Lakásvásárláskor további költségek is felmerülnek, például:
- ügyvédi díj,
- földhivatali költségek,
- értékbecslés,
- közjegyzői díj,
- illeték (ha nem jár mentesség),
- költözés vagy felújítás költségei.
Sokan ezen a ponton szembesülnek azzal, hogy a megtakarításuk ugyan elegendő lenne az önrészre, de a járulékos kiadásokra már nem marad fedezet.
Mi számíthat bele az önerőbe?
A saját erő nem minden esetben jelent kizárólag készpénzt.
Bizonyos esetekben elfogadható lehet:
- lakástakarékból származó összeg,
- vissza nem térítendő állami támogatás (ha a bank elfogadja önrészként),
- másik ingatlan bevonása pótfedezetként.
Minden bank eltérően értékeli ezeket a lehetőségeket, ezért hiteligénylés előtt érdemes előzetesen tájékozódni.
Lakáshitel önerő: miért kérnek ennyit a bankok?
Sokan túlzónak érzik, hogy több millió forintos megtakarításra van szükség a hitelfelvételhez. Ennek azonban egyszerű oka van.
Az önerő csökkenti a bank kockázatát. Ha a hitelfelvevő valamilyen okból nem tudná fizetni a hitelt, az ingatlan értékesítése nagyobb valószínűséggel fedezi a fennmaradó tartozást.
Emellett a saját erő azt is mutatja, hogy a vásárló képes volt hosszabb időn keresztül megtakarítani, ami a bankok szemében pozitív pénzügyi magatartásnak számít.
Lehet önerő nélküli lakáshitelt felvenni?
A rövid válasz általában egyértelmű: a legtöbb esetben nem. Hiába az egyik leggyakoribb internetes keresés a témában a lakáshitel önerő nélkül, a valóságban ennek kevés alapja van.
A bankok többsége saját megtakarítást, vagyis önerőt vár el. A korábban említett módokon kiváltható a készpénzes önrész, de klasszikus értelemben az ilyen vásárlás sem önerő nélkül történik, csupán a saját erő ebben az esetben nem készpénz.
Éppen ezért az önerő nélküli lakáshitel kifejezés sokszor félrevezető: a gyakorlatban mindig szükség van valamilyen formájú biztosítékra, legyen az saját megtakarítás, pótfedezet vagy állami támogatás.
Első lakás vásárlása: mire érdemes még figyelni?
A saját erő csak egy része a pénzügyi tervezésnek.
Legalább ilyen fontos, hogy:
- stabil legyen a jövedelem,
- ne legyen jelentős meglévő hiteltartozás,
- maradjon pénzügyi tartalék a vásárlás után is,
- reális legyen a havi törlesztőrészlet.
Tipikus hiba
Sokan minden megtakarításukat az önrészre fordítják.
Ez rövid távon működhet, de ha a költözés után váratlan kiadás jelentkezik – például kazáncsere, tetőjavítás vagy csőtörés –, könnyen nehéz helyzetbe kerülhetnek.
Érdemes legalább néhány havi megélhetési tartalékot meghagyni.
Mennyi önerő kell egy budapesti és egy vidéki lakáshoz?
Vegyünk két egyszerű példát.
Budapest
Egy 75 millió forintos lakás esetén:
- önerő: körülbelül 15 millió Ft
- hitel: 60 millió Ft
Vidéki nagyváros
Egy 45 millió forintos lakás esetén:
- önerő: körülbelül 9 millió Ft
- hitel: 36 millió Ft
A tényleges finanszírozási arányt azonban befolyásolja:
- az értékbecslés eredménye,
- az ingatlan állapota,
- az elhelyezkedés,
- a hitelfelvevő jövedelme,
- az adott bank hitelezési gyakorlata.
Ezért előfordulhat, hogy ugyanarra az ingatlanra két bank eltérő hitelösszeget ajánl.
Lakáshitel önerő – GYIK
1. Mennyi önerő kell lakásvásárláshoz?
A legtöbb esetben legalább a vételár 20%-ával érdemes számolni, de a pontos összeg bankonként és az adott ügylet jellemzőitől függően eltérhet.
2. Lehet lakáshitelt önrész nélkül felvenni?
A legtöbb esetben nem. Bizonyos helyzetekben azonban pótfedezet vagy egyes támogatások csökkenthetik a szükséges saját forrást.
3. Mi történik, ha az értékbecslő kevesebbre értékeli az ingatlant?
Ebben az esetben előfordulhat, hogy a bank kisebb hitelösszeget nyújt, ezért több saját erőre lehet szükség.
4. Érdemes hiteligénylés előtt ingatlanközvetítővel beszélni?
Igen. Egy tapasztalt szakember segíthet reálisan felmérni a lehetőségeket, és olyan ingatlanokat ajánlhat, amelyek finanszírozása is megoldható.
Ha még a megfelelő lakást keresed, az ingatlan hirdetésben ne csak az árra, hanem a finanszírozhatóságra is figyelj.
Mikor érdemes ingatlanközvetítő segítségét kérni?
Sokan csak akkor keresnek ingatlanközvetítőt, amikor már megtalálták a kiszemelt lakást.
Pedig sok kellemetlenségtől megkímélheti magát az, aki már a keresés elején szakemberhez fordul.
Egy tapasztalt ingatlanközvetítő segíthet:
- felmérni a reális költségkeretet,
- olyan ingatlanokat ajánlani, amelyek valóban finanszírozhatók,
- összehangolni az adásvétel időzítését a hitelügyintézéssel,
- elkerülni a túlárazott ingatlanokat,
- végigkísérni a teljes vásárlási folyamatot.
Ez különösen első lakás vásárlásakor jelenthet nagy biztonságot.
Összefoglalás
Az önerő mértéke az egyik legfontosabb tényező lakásvásárlás előtt, de messze nem az egyetlen.
A legtöbb esetben legalább a vételár 20%-ával érdemes számolni, emellett pedig a járulékos költségekre és egy megfelelő pénzügyi tartalékra is gondolni kell.
A vásárlás megkezdése előtt érdemes szakértővel egyeztetni, hogy pontos képet kapj a lehetőségeidről.
Segítünk eligazodni a lehetőségek között
Ha lakásvásárlás előtt állsz, és szeretnéd tudni, hogy mekkora önrészre lehet szükséged, vagy milyen ingatlan fér bele biztonságosan a költségvetésedbe, a Gacsó Ház szakértői készséggel állnak rendelkezésedre. Vedd fel velünk a kapcsolatot és találjuk meg álmaid lakását közösen!